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  9月1日,深圳坪山司法局信息公开平台发布《首创!坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务,实践二手房交易新模式!》,坪山公证处通过实践二手房交易新模式,目前已顺利完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务,这也是深圳二手房交易的一大新变革。

  降低交易成本

  过去,购房者办理二手房交易过户,买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请,贷款审批通过后,卖方必须先结清原银行贷款,办理抵押注销登记,然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记,抵押登记完成后买方银行放款,向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次,所需的时间周期也会很长,且在全部交易和登记手续完成之前,卖方结清原银行贷款的费用,很多需要借助过桥资金,房屋过户的成本高。

  坪山公证处相关负责人介绍,“该处于6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管(担保性提存)服务协议,7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销,8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。”

  据悉,“公证提存+免赎楼带押过户”主要有两大优势:一是大幅提升交易安全。以公证提存服务为基础,在交易未完成之前,所有资金均由公证处提存专用账户监管,确保资金安全;资金先进入公证处监管账户再办理过户手续,确保业主房产过户后可以收到购房款;在房产过户后公证处再支付资金给业主,确保买家付钱后可以顺利拿到房产;交易双方、债权人(抵押权人)、公证处共同签署监管协议,由公证处直接支付资金给债权人(抵押权人),保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。对于交易过程中可能存在的查封风险,由于抵押权的存在,申请查封的债权人很难获得实际利益,降低了查封动机,即使有刻意查封,或交易双方出现意外情况导致交易失败,交易可以解除,资金就会原路返还,将风险降到最低,避免发生纠纷。

  二是大幅降低交易成本,与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同,“公证提存+免赎楼带押过户”模式,免去了赎楼环节,也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。据悉,按目前市场一般赎楼费用测算,可以将交易成本直接降低三分之一,对于被查封房产的交易,由于赎楼的费用更高,降低的比例无疑更大。

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  记者发现,二手房赎楼业务主要有两种形式:一是现金赎楼,二是额度赎楼。在交易时,房屋仍然是处在按揭状态,要想交易首先要还清银行贷款,解除抵押的过程,俗称“赎楼”。不过,记者发现,“赎楼费”一直是二手房交易中的灰色地带,但收费标准非常不明确,并没有明确的标准。

  激发二手房市场交易活力

  就在8月中旬,济南推出二手房“带押过户”登记,对于存在抵押的房产要上市交易的,无须提前还贷或垫付资金,即不用先归还原来的房贷,就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。此外,昆明也已成功办理了云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。

  中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时,不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款,此方式在节省资金成本的同时,也可以提高二手房交易效率,有利于激发二手房市场的交易活力,促进住房消费。

  回到深圳,疫情影响下,深圳二手楼市月度过户量再度下滑,出现三连跌。乐有家研究中心公布的最新数据显示,2022年8月深圳全市二手住宅过户量2000套,环比下跌2%。而新房市场经历了7月的最高点后,出现大幅度下滑,网签2616套,环比下跌21%。乐有家研究中心表示,8月发布的降息政策对提振市场信心有一定的帮助,月底看房的客户有所增加,但9月市场成交行情的发展,要视疫情变化决定。

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(文章来源:证券时报网)

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